一宗二手房交易签了3份合同 “阴阳合同”引房产

发布:admin2019-09-10 16:42 分类: 标签: 合同 阴阳 权属

“这太冤屈了,我只想要个房子给我小孩上学,真的没想到会是这样。”在南都记者与木易(化名)交谈中,每次提及孩子,她就忍不住落泪,情绪几度失控。木易2003年来深从事电子行业,年过30的她是一位两岁半孩子的妈妈。目前房子引起的纠纷让她无心工作,再加上近来公司效益不好,她称近半年没有发过工资了。目前停薪留职在家照看孩子、全心身投入官司中。

“我现在已经离婚了,没有收入,还要还债”。因房子的事情,小两口经常吵架,最后协议离婚,孩子由木易照顾。“现在每月要还1.4万的利息,还没算上从亲戚朋友那借来的50万”。

“有家不能归”

几年前,木易经与卖家、中介三方确认,最终以260万达成共识,买下位于宝安新安片区一处不足80平方米房产。先是付了20万定金,后再补充74万作为首期款,前期共付了94万。

虽然房贷没有成功批下来,但是为了买房,木易先是把妹妹的房子转到爱人(当时未离婚,下同)名下,再以爱人的名义把房产抵押到银行得到贷款160万,便有了前述的每月还利息1 .4万。让木易庆幸的是,亲戚朋友都比较理解,没有在最困难的时候来追债。

虽然新买的房子已经过户到木易名下,但按合同规定,未支付全部房款卖家不交房,木易目前是“有家不能归”。而几轮折腾后,律师费、中介佣金、利息等,这段时间以来,木易花费已接近50万,这让她难以承受。再过半年木易的小孩就要上学了,本来买房就是为了读公立幼儿园的,但目前来看,只好先上私立幼儿园了。

3月份接到广东高级人民法院通知,上诉被驳回,木易马上从老家赶回来深圳跟进案件。“如果不是怀孕,我想我也不会买房。”2014年4月,木易怀孕了,同年8月,经过一年多的寻找后,最终看上宝安新安片区一不足80平方米的小两房。又因对房产交易环节陌生,她找到了深圳中原提供居间服务。

为少付些首付款做了“高贷”

“深圳中原让我做 高贷 ,可以帮我买房子少付些首付款,只要多交一点评估费”。对于木易来讲,虽然要多付点月供,但她还是很乐意,毕竟能少借点首付款。然而,木易完全没有意识到,“阴阳合同”可能带来的风险。

在经与卖家、深圳中原三方确认后,木易签下了三份二手房买卖合同:一份为正常交易合同,合同价格为260万;一份用于政府相关部门备案计算税费,合同价格为158万;一份用于银行贷款,合同价格329万。

“我和老公都是实诚的人,不爱投机取巧”,但在房子这事上,木易动摇了,谁也没有想到,这样埋下的祸根让她后悔莫及。“没过多久,卖家就反悔了”,木易说。

其实房子在2014年8月、9月份就能签下来,但为了省去“满五年”少支付的税费,就计划等到了2014年11月后再过户。

但到了2014年9月30日,央行发文放开首套房贷认定标准,重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围,大量的刚需和改善型需求纷纷入市,11月下旬,央行实施不对称降息政策,继续利好楼市。这套楼的价格也开始涨了。

卖家反价不成欲停止交易

“当时房价涨了有30多万吧,卖家问我要50万,”木易说,2014年底卖家先后多次约她出来或打电话给她,让她多出50万就成交,不然就不想卖了。木易首付款中的一半是借的,听到要涨价就蒙了。

房信网数据显示,2014年1-9月,二手房月度成交量在5000套上下波动,四季度二手房成交量大幅飙升。看到房价上涨势头,卖家更加坚定停止交易的决心。卖家先是不承认“329万”的贷款合同,称其“不知情”,到银行投诉;并将其代理公司告到法院。“银行告诉我不能再贷款了”,面对突如其来的变卦,木易很无奈。

目前,经过深圳中级人民法院判决结果已经下来:房产退还给卖家。木易不服,上诉到广东高级人民法院也被驳回,木易称,“如果不是做高贷也不会这样”,目前也正在通过法律手段来维护自己的合法权益。

关于高贷,深圳中原表示,一直按照行业规定,“无权为客户提供该项服务”。在此也提醒购房者,按照规定的购房流程执行,降低购房风险。深圳中原作为居间服务方,为客户提供真实有效的居间服务,对于未能协助客户买到心仪的房子也深感抱歉,若客户需要,会为客户重新选择符合其购房需求的房源。

法院判决

二审:买方递交虚假合同导致贷款失败

2015年11月13日宝安法院一审判决买方胜诉,该院认为,高贷手续造成向银行提供虚假资料违反了诚实信用原则,故卖方有权拒绝办理高贷手续,但涉案房屋已经过户到买方名下,买方要求重新按实际成交价办理按揭贷款手续,且重新办理不存在客观上不能的情况,卖方不能以此拒绝履行合同。

2016年1月27日,深圳中院二审判决买方败诉。深圳市中级人民法院经审理认为:买方作为贷款申请人和受益人应当对所递交的贷款申请资料的真实性负责,涉案房屋交易未能取得银行贷款的过错在于买方;此外,买方向银行递交虚假合同导致贷款失败,存在重大过错,在合同约定的期限内未补足房款,且拖欠超过合理期限,至卖方合同目的不能实现,构成根本违约,即符合约定解除合同条件,又符合法定解除合同条件,应当承担相应的违约责任。卖方有权解除合同并要求恢复原状。

对此,木易律师张茂荣(深圳信荣房地产律师团队首席律师)认为,高贷是买卖双方合意,卖方积极配合的结果,贷款失败的法律后果应由双方共同承担,卖方负有继续配合买方据实申请合规贷款的义务。虽然卖方否认配合买方高贷,但签署《二手楼赎楼贷款担保委托合同》明确约定申请人贷款金额为227.5万元、配合签订虚高成交价为329万《二手房买卖合同》等证据事实足以证明其是知晓并同意的。

业内观点

未及时付房款错失机会

南都房地产资深研究员邱永宽表示,该买卖合同产生的纠纷其实给买卖双方都有利益的损失:对于卖方而言,当初有卖房变现的需求,由于该纠纷导致未能及时变现,可能产生资金需求周转而产生额外的费用支出。对于买方而言,定金和资金监管的首付款共计94万元已经交付卖方。

木易的律师张茂荣指出,这个案件买方确实也存在失误,应当在得知银行不能放款后第一时间一次性付款,而不是在起诉时还要求业主配合重新按揭贷款。他不建议“高贷”,如果是单方“高贷”,虚高成交价申请贷款存在巨大法律风险;如果是双方高贷,即便卖方知晓并同意,因高贷违规,房价暴涨后,卖方也有权拒绝,与买方单方私自高贷不同的是,该种情况下双方均有过错。

购房事件时间表

2014年8月14日:三方签订《二手房买卖合同》,成交价260万,上述合同签订后,买方如约支付卖方定金20万元。

2014年10月31日:买方、卖方及担保公司三方签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》,确认买方贷款金额为227.5万元。

2014年11月3日:卖方配合买方申请贷款,签订《房屋交易资金托管业务开户通知书/协议书》(首期款监管协议)监管首期款数额为74万元,并递交了成交价为329万的《二手房买卖合同》。

2014年12月4日:双方签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续,合同填写成交价为1583053元。12月17日房屋顺利过户到买方名下,首期款74万元转付至卖方账户。

2014年12月29日:买方办理了房屋抵押手续,登记贷款金额为227.5万元。2015年1月银行告知因当事人递交了虚高成交价的买卖合同不能放款。其后买方要求卖方配合以实际成交价260万元合规贷款,卖方拒绝,买方至今尚有余款166万元未支付,卖方亦至今未交房给买方。

20 15年1月:卖方向宝安法院起诉,要求解除2014年8月14日签订《二手房买卖合同》并判决买方将房屋重新过户到其名下并支付违约金52万元;买方提起反诉,要求卖方继续履行合同支付迟延交房违约金。