告别公摊面积!住建部拟出新规:住宅或按套内

发布:admin2019-09-02 17:35 分类: 标签: 面积 套内 或按

  楼市要有重大变化了。住建部近期公布意向新规征求意见稿,特别提到:住宅建筑应以套内实使用面积进行交易!“买100㎡房子只得70㎡”现象有望终结!

  日前,住房和城乡建设部下发“住房和城乡建设部办公厅关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知”。

  特别值得关注的是,《住宅项目规范(征求意见稿)》中对全装修房的标准描述,以及对购房交易内容和方式的改变,对于购房者来说,将产生重大的影响。

  住宅建筑以套内使用面积交易

  规范要求:住宅建筑应以套内使用面积进行交易

  这条征求意见是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,使用面积也就是俗称的套内面积,这种变化将对楼市交易产生很大的影响。

  2018年,有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论。

  2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

  2018年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》指出,诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

  而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

  2018年9月14日,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》指出,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

  住宅使用年限不能低于50年

  在这次住宅项目规范征求意见中,国家提出住宅结构及各组成部分、系统的设计工作年限。

  我国《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068首次提出了建筑结构的设计工作年限,设计工作年限是设计规定的一个时期,在这一时期内,只需正常维修(不需大修)就能完成预定功能,即房屋建筑在正常设计、正常使用、正常使用和维护下所应达到的工作年限。

  在设计工作年限内,结构应具有设计规定的可靠度。但从技术上分析,并不意味着其已经完全具备继续使用的安全保障。结构或结构构件能否继续安全使用,应进行可靠性鉴定,应依据鉴定结论执行。

  单套房最小使用面积不小于22㎡

  新规范意见中,对住宅使用面积也有了一定的规定,主要分为成套房和单间房,规定由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成成套房的使用面积应不小于30㎡,单间房的使用面积不能小于22㎡。

  对于住宅中卧室的面积也有规定,双人卧室使用面积不能小于9㎡,单人卧室使用面积不应小于5㎡,而单间房卧室的使用面积不能小于12㎡。这一规定很好的满足了居住的舒适度,不会再出现之前类似于房间只能放得下一张床的尴尬场景。

  高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯

  对电梯在住宅单元平面布局中的位置,提出了相关的限定条件。电梯机房设备产生的噪声、电梯井道内产生的振动、共振和撞击声对住房干扰很大,因此电梯不应紧邻卧室布置。

  对于四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

  每个设置电梯的居住单元应至少设有:

  1.1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m。

  2.十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台,

  3.新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

  这一规定提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16m设置电梯,调整到了四层及以上或超过9m应设置电梯;由十二层及以上每单元设置一台可容纳担架的电梯,提高到四层及以上每单元设置一台可容纳担架的无障碍电梯。

  此外,二层及二层以上老年人住宅应设置可容纳担架的无障碍电梯。老年人住宅设计时可参考此《老年人住宅建筑设计规范》执行。

  公摊占比不断攀升,甚至超过使用面积

  谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

  举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

  近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  猫腻一:做大公摊面积

  一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万

  一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

  “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

  他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。