购房合同文件及违约责任

发布:admin2020-04-06 09:17 分类: 标签: 购房合同 违约责任 文件

1. 什么是两书?

两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。

2. 关于逾期交房的违约责任

如果开发商未能按照房屋买卖合同之约定交房,且没有依约可免责的延期理由,则应承担逾期交房的违约责任。

逾期交房是现在房地产市场中出现纠纷最多的问题之一,也是购买期房者最为担心出现的问题。逾期交房时,开发商应如何承担违约责任就成为房屋买卖合同中应注意的重点事项。

逾期交房的违约责任在前后两种房屋买卖合同文本中有着较大的不同。在《示范文本》中,规定开发商逾期交房的违约责任就是支付违约金,而在原使用的买卖契约中,则规定有双倍返还定金和支付违约金两种方式,对此,不同时期购房的客户在处理逾期交房时的方式是有所不同的。

3. 在购房过程中,怎么处理面积的误差?

(一)面积误差比绝对值在3%或4%以内(含3%或4%,该比例由双方协商确定)时,双方据实结算。如产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积,则出卖人应于收到具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果(即产权登记面积,下同)文件之日起30日内向买受人退还有关面积差价款;如产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积,则买受人应于出卖人向其出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果(即产权登记面积,下同)文件之日起30日内向出卖人补交面积差价款。逾期支付面积差价款的,违约方每逾期1日向对方支付应付差价款万分之3至万分之5(违约金的具体比例由双方协商确定)的违约金。

(二)当该房屋的面积误差绝对值超出3%/4%时,买受人有权退房。买受人退房的,应自出卖人向买受人出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果(即产权登记面积,下同)文件之日起15 日内将解除本契约的书面通知送达出卖人,出卖人自接到该解除契约通知之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按照中国人民银行同期贷款利率给付相应利息。

买受人不退房的,产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积的,面积误差比 在3%/4%以内(含3%或4%)部分的房价款由买受人补足;超出3%或4%部分的房价款由出卖人承担,相应面积的产权归买受人。产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积的,面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人。

如买受人未在上述期限内将解除本契约的书面通知送达出卖人,则视为买受人不退房,处理方式同上。