摘要: 自贸区全国井喷，房价暴涨奇迹却不可复制，小心被坑。
数量井喷，自贸区的“含金量”正在急剧下降。
国务院在8月26日宣布，中国的自贸试验区一下子从12个增加到18个省市区，已超半数。
每个自贸区又包括3个片区，加起来近50个城市有了自贸试验区。
还有很多省份在排队递材料，很可能再过一两年，全国每个省份都会拥有自己的自贸区。
成了“标配”后，自贸区之间的资源争夺战，可能会极其激烈。PK的结果，也将决定房价的分化。
会像深圳前海那样，设立自贸区后房价“一飞冲天”吗？
这一批自贸区涉及19个地区（城市），哪些有投资价值？
全国第一个自贸区于2013年在上海设立，如同一枚燃烧弹，瞬间燃起楼市的熊熊大火。
开发商拼命抢地。上海自贸区挂牌前后，住宅土地溢价率上升100%-150%。挂牌不到3个月，浦东拍出一块溢价率高达445%的商用土地。
深圳前海片区，2014年的房价还不到4万。在2015年成为广东自贸区后，房价随着大行情暴涨，当年涨幅高达40%。
如今，前海的均价已经高到10万，成为深圳的标杆。时至今日，自贸区仍然是开发商最爱的推销“噱头”之一。
有一种情况是，在自贸区成立前，房价利好已经“透支”，进入平缓滞涨阶段。这种情况是比较常见的。
更普遍的情况是，自贸区的设立，并没有快速带来产业、人流，或者所在区域的资源稀释较为厉害，房价未必能跑赢大势。
2015年，福建设立自贸试验区，共有福州、厦门、平潭三个片区。
此后，福州商品房均价竟然没有上升，反而有所下降。国家统计局公布的数据显示，当年的商品房销售均价11653，此后两年分别是11089、11057。
相比之下，厦门就开启了连续上涨通道，从1.6万飙升到2.3万。几年下来，福州的房价涨幅，远不如厦门。
另外还有数据显示，从2014年到2016年，福州的房价涨幅仅为9.8%，低于并非自贸区的泉州的17.5%。
还有一些自贸区在设立以后，先是上涨，又被打回原形。“自贸区”拉不动房价的情况，也属常见。
比如辽宁的营口、河南的开封，设立自贸区以后，价格都没有出现大的变化。甚至你可能根本没有印象，这个地方也是自贸区。
早期的自贸区是“尖兵突进”，探索创新，选中的都是改革开放前沿阵地的“尖兵”：上海、广东、福建、天津。
此次再增6个自贸区，已经标志着，中国自贸区已经进入“全面推广”阶段。
自贸区“扩容”的逻辑，先是沿海、沿江，现在扩展到沿边。在广西、云南、黑龙江新设自贸试验区，这是中国首次在沿边地区布局自贸试验区。
这批省份之所以能优先设立自贸区，很大程度上与国家战略有关：京津冀协同发展、一带一路等，突出扩大对外开放水平。
山东自贸区探索中日韩三国地方经济合作，江苏自贸区包括了连云港这个欧亚大陆桥的起点，河北自贸区服务于京津冀协同发展，广西自贸区、云南自贸区围绕“一带一路”、黑龙江自贸区打造对俄罗斯和东北亚合作的中心枢纽……
不过，其他内地省市和自治区也都在申报自贸区，排队等待批复。用不了几年，自贸区很可能将成为每个省的“标配”。全国都是自贸区。
这一批“自贸区城市”中，青岛、南京、苏州等城市比较严格，但也还是有“入场券”。而黑河、绥芬河和崇左这种城市，虽然没有政策管控，其投资价值相对有限。
自贸区为什么能推动楼市的上涨呢？根本上还是看产业发展、人口增长。
它们利用政策优惠吸引海内外资金进来，促进区内经济综合发展。目前的12个自贸区，上半年就吸引了700亿外资，占了全国的14%，增速高达20%以上。
现在自贸区越来越多，评估含金量，也离不开产业、人口二字。
一是看所在城市的经济、人口基本面，二是看自贸区是否该城市产业和人口导入的“增长极”，形成叠加优势。
比如广州南沙区，在挂牌自贸区之前，已经是国家级新区。虽然挂牌之后，利好不断，但楼市基本上不温不火，其房价的涨幅大致和广州市差不多，涨幅还比不上黄埔区。
究其原因，在于南沙与广州市区的距离太远，大约50公里。广州市的大项目、大企业，往往随着城市东进的步伐，落户在东部的黄埔区、增城区。
这样一来，虽然南沙是自贸区，但实际上享受不到广州的直接辐射和带动。在人口流入上，也不如黄埔区更加吸引人才落户和发展。
例如，自贸试验区的外商投资准入负面清单比全国版负面清单要短。十九大报告明确 “赋予自由贸易试验区更大改革自主权”，省里一般也都会下放省级管理权限。
自贸区也是创新的温床和吸引人才的洼地。不过，这些都需要放在所处城市的基本面进行考量。
在自由贸易区概念越来越泛滥的今天，自贸区到底能兑现多少红利，需要审慎观察。
比如说，山东自贸区的定位旨在发展海洋经济，青岛和烟台原本就是中日韩自贸区的版图之中，之前发展可以说不温不火。今年以来，青岛二手房价格已经持续6个月下降，与此同时，5次位列跌幅榜TOP5名单。
短期来看，自贸区可能会对楼市产生“挂牌效应”，带旺楼市。
可是“挂牌效应”耗尽之后，很多地方自贸区楼市成交量和房价就逐渐回归正常。
如果一座城市最终在资源争夺战中败北出局，它的自贸区，投资价值就很少。一句话，这个阶段，自贸区的概念只是一份“加持”，但绝对不可能包打天下。
