自贸区全国井喷,房价暴涨奇迹却不可复制,小

发布:admin2019-09-02 18:48 分类: 标签: 房价 暴涨 井喷

摘要: 自贸区全国井喷,房价暴涨奇迹却不可复制,小心被坑。

数量井喷,自贸区的“含金量”正在急剧下降。


国务院在8月26日宣布,中国的自贸试验区一下子从12个增加到18个省市区,已超半数。


每个自贸区又包括3个片区,加起来近50个城市有了自贸试验区。


还有很多省份在排队递材料,很可能再过一两年,全国每个省份都会拥有自己的自贸区。


成了“标配”后,自贸区之间的资源争夺战,可能会极其激烈。PK的结果,也将决定房价的分化。


会像深圳前海那样,设立自贸区后房价“一飞冲天”吗?


这一批自贸区涉及19个地区(城市),哪些有投资价值?


来,坐下来听你黄师傅盘点一下。


01


全国第一个自贸区于2013年在上海设立,如同一枚燃烧弹,瞬间燃起楼市的熊熊大火。


开发商拼命抢地。上海自贸区挂牌前后,住宅土地溢价率上升100%-150%。挂牌不到3个月,浦东拍出一块溢价率高达445%的商用土地。


深圳前海片区,2014年的房价还不到4万。在2015年成为广东自贸区后,房价随着大行情暴涨,当年涨幅高达40%。


如今,前海的均价已经高到10万,成为深圳的标杆。时至今日,自贸区仍然是开发商最爱的推销“噱头”之一。


不过,自贸区并不是“一用就灵”的涨价魔术。


有一种情况是,在自贸区成立前,房价利好已经“透支”,进入平缓滞涨阶段。这种情况是比较常见的。


更普遍的情况是,自贸区的设立,并没有快速带来产业、人流,或者所在区域的资源稀释较为厉害,房价未必能跑赢大势。


2015年,福建设立自贸试验区,共有福州、厦门、平潭三个片区。


此后,福州商品房均价竟然没有上升,反而有所下降。国家统计局公布的数据显示,当年的商品房销售均价11653,此后两年分别是11089、11057。


相比之下,厦门就开启了连续上涨通道,从1.6万飙升到2.3万。几年下来,福州的房价涨幅,远不如厦门。


另外还有数据显示,从2014年到2016年,福州的房价涨幅仅为9.8%,低于并非自贸区的泉州的17.5%。


还有一些自贸区在设立以后,先是上涨,又被打回原形。“自贸区”拉不动房价的情况,也属常见。


比如辽宁的营口、河南的开封,设立自贸区以后,价格都没有出现大的变化。甚至你可能根本没有印象,这个地方也是自贸区。


02


早期的自贸区是“尖兵突进”,探索创新,选中的都是改革开放前沿阵地的“尖兵”:上海、广东、福建、天津。


此次再增6个自贸区,已经标志着,中国自贸区已经进入“全面推广”阶段。


自贸区“扩容”的逻辑,先是沿海、沿江,现在扩展到沿边。在广西、云南、黑龙江新设自贸试验区,这是中国首次在沿边地区布局自贸试验区。


这批省份之所以能优先设立自贸区,很大程度上与国家战略有关:京津冀协同发展、一带一路等,突出扩大对外开放水平。


山东自贸区探索中日韩三国地方经济合作,江苏自贸区包括了连云港这个欧亚大陆桥的起点,河北自贸区服务于京津冀协同发展,广西自贸区、云南自贸区围绕“一带一路”、黑龙江自贸区打造对俄罗斯和东北亚合作的中心枢纽……


不过,其他内地省市和自治区也都在申报自贸区,排队等待批复。用不了几年,自贸区很可能将成为每个省的“标配”。全国都是自贸区。


楼市当前的形势,是行情越好,限购越严。


这一批“自贸区城市”中,青岛、南京、苏州等城市比较严格,但也还是有“入场券”。而黑河、绥芬河和崇左这种城市,虽然没有政策管控,其投资价值相对有限。


03


自贸区为什么能推动楼市的上涨呢?根本上还是看产业发展、人口增长。


它们利用政策优惠吸引海内外资金进来,促进区内经济综合发展。目前的12个自贸区,上半年就吸引了700亿外资,占了全国的14%,增速高达20%以上。


现在自贸区越来越多,评估含金量,也离不开产业、人口二字。


一是看所在城市的经济、人口基本面,二是看自贸区是否该城市产业和人口导入的“增长极”,形成叠加优势。


比如广州南沙区,在挂牌自贸区之前,已经是国家级新区。虽然挂牌之后,利好不断,但楼市基本上不温不火,其房价的涨幅大致和广州市差不多,涨幅还比不上黄埔区。


究其原因,在于南沙与广州市区的距离太远,大约50公里。广州市的大项目、大企业,往往随着城市东进的步伐,落户在东部的黄埔区、增城区。


这样一来,虽然南沙是自贸区,但实际上享受不到广州的直接辐射和带动。在人口流入上,也不如黄埔区更加吸引人才落户和发展。


相比而言,自贸区的优势主要在制度优势、投资环境。


例如,自贸试验区的外商投资准入负面清单比全国版负面清单要短。十九大报告明确 “赋予自由贸易试验区更大改革自主权”,省里一般也都会下放省级管理权限。


自贸区也是创新的温床和吸引人才的洼地。不过,这些都需要放在所处城市的基本面进行考量。


在自由贸易区概念越来越泛滥的今天,自贸区到底能兑现多少红利,需要审慎观察。


比如说,山东自贸区的定位旨在发展海洋经济,青岛和烟台原本就是中日韩自贸区的版图之中,之前发展可以说不温不火。今年以来,青岛二手房价格已经持续6个月下降,与此同时,5次位列跌幅榜TOP5名单。


短期来看,自贸区可能会对楼市产生“挂牌效应”,带旺楼市。


可是“挂牌效应”耗尽之后,很多地方自贸区楼市成交量和房价就逐渐回归正常。


如果一座城市最终在资源争夺战中败北出局,它的自贸区,投资价值就很少。一句话,这个阶段,自贸区的概念只是一份“加持”,但绝对不可能包打天下。

◎本文作者| 黄狮虎