这才是“7090”政策的正确打开方式

发布:admin2019-12-03 20:42 分类: 标签: 方式 正确 打开

地产中国网原创 3月31日,“沉寂”了一个月之久的北京土地市场抛出了一颗“重磅炸弹”。

北京市国土资源局在其官网上挂出了三宗经营性土地的出让公告,一宗位于大兴新城东片区的综合性商业金融用地,另外两宗是位于昌平区南邵镇的住宅混合公建用地。重点来了,昌平区南邵镇两地块的出让公告中,明确写道:“地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”没错,时隔一年,“7090”政策又回来了。

2006年,在中小户型供不应求,难以满足刚需的背景下,政府出台了“7090”政策;2015年3月,执行近10年的“7090”政策正式松动,提出优化住房供应套型结构:对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

近年来,改善型需求越来越多的被提及,国家又放开了“二胎”政策,住上宽敞明亮的大房子,迎接家里第二个宝贝的到来,这不是要迈向小康社会的节奏嘛,万万没想到!此时,“7090”政策回归,告诉你,未来几年,北京新增供应的楼盘70%都是90平米以下,其余那30%,物以稀为贵,得拿更多的票子来换。

但是,你还没有看到北京发展的另一面。

2015年,链家发布了以下数据:北京的买房需求,具体有多少?首先,每年北京的刚性需求总量至少20万套,包括结婚购房需求至少4万套以上,学区房需求至少5万套以上,外地首购需求10万套以上;第二,改善客户需求至少30万套以上,包括郊区换市区的需求至少10万套以上,小换大、高换低、工作调动换房需求至少20万套以上;第三,投资性需求。暂且不算投资性需求,仅仅刚需和改善型需求每年就应有50万套交易。

实际上,北京市这两年供应的商品房包括自住商品房和普通商品房也不过4万套,过去几年北京市每年二手房的实际成交量是16万套,这远远满足不了50万套住房的缺口。

一位业内人士称,北京的土地的供应这种困局,解决的可能性是根本不存在的。说现在的主要的土地供应基本都在六环区域,而且六环现在的楼面地价,大兴、门头沟、石景山很多都已经达到了四万七八。那么现在只能说尽力的满足刚性需求,改善型需求的话就只能往周边发展。

亚豪机构市场部总监郭毅也分析了政府重拾“7090”政策的原因:北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。往年刚需盘供应的主力区域,现在在地价倒逼之下,开发商将不得不开发为改善型产品。那么只能接受较低总价的刚需型客户怎么办呢?如果未来自住房的供地也将大幅减少,难道刚需客群只有商住公寓可选吗?这时候,“9070”正好可以发挥出巨大的威力。

90平方米以下的小户型占70%,意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群,考虑到这类客群的支付能力,未来的房价就不可能过高。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后,所能接受的地价上限也随之收窄,郭毅说。