“限州”再抛限购弹,谁笑了,谁哭了?

发布:admin2019-12-04 02:37 分类: 标签: 限州 再抛限购弹

【地产中国网·原创报道】 通州加码“限购”的靴子终于落地。

“五一”后的第三天(5月5日),通州下发了“关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知”,时间上不出所料,内容上则与市场之前的猜测有所出入。至此,小通州成为史上最严的限购区域。有网友吐槽,自此之后,通利福尼亚州叫做“限州”更恰如其分。

此前,通州商住限购盛传的版本主要集中在信贷政策、购房资格认定以及销售方式等三个方面,而此次政策的核心内容则聚焦在购房资格的限制上。

核心的核心主要包括三点,一是通州区商务型公寓的限制,有专家指出,这不是商住!是一种只在通州五河交汇处存在的新类型房屋性质!

据市场权威人士透露,这部分额市场占比不足5%,大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。这部分即便限购,对市场造成的影响也不是很大。

而第二点和第三点,新建商住(商业、办公项目)关闭对居民销售通道、二手商住再次出售可按原规定执行,虽然在《通知》中的篇幅远远小于对商务型公寓的描述,但一闭一开,尽显杀伤力与“网开一面”。

为了更好的解读政策,这里有必要贴上《通知》具体内容:

一、关于通州区商务型公寓

(一)出售对象为居民家庭的,必须符合以下条件之一

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

(二)暂停向以下家庭出售通州区商务型公寓

1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。

2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。

3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

(三)居民家庭购买的通州区商务型公寓,核验购房资格时计入该家庭的住房套数

二、关于通州区商业、办公项目

新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组织,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位或社会组织。

三、文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目,再次出售时可按原规定执行。通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

如果说此前上海的限购升级达到了全国之最,那么通州的双重限购则更胜一筹。此处,是不是应该来点掌声?

于我个人而言,不管是商品房还是商住房限购,没有任何影响,因为没有购买需求。但是对于那些已经买了、或者正准备买或者是在当地有项目的开发商来说,肯定有不少疑问,下面地产中国网结合市场以及几位专家来谈几点看法。

其一,成交量会大幅下降吗?

这是肯定的。专业人士指出,以住宅成交看,在2015年8月升级限购后,北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套,下调到了500套上下,跌幅一半。未来,升级版的通州商住限购,将影响至少60-80%的成交量。

其二,通州房价会持续上涨吗?

这也是肯定的。去年8月份,通州出台了全国首个区域型的限购政策,但并未遏制房价快速上涨的趋势,某商住项目最高售价竟然达到4.6万/平方米。当商品房的大门被关上后,一部分需求被挤压到商住领域,这也是通州商住房销售大热房价大涨的主要原因。

有统计显示,2016年3月,通州区共成交商住房1272套,环比2月上涨317.1%;同比去年三月涨幅高达1432.5%。根据亚豪君岳会数据统计,4月第三周商住产品共实现成交5427套,占比高达80%,而在这其中,通州区商住产品共实现成交4698套,在全体商住成交中占比近九成。

如今,新建商住关闭对居民销售通道,直接从需求上扼杀,短期内将抑制价格的快速上涨。但是长期,随着通州政策红利的逐步落地,通州房价的上涨趋势不会改变。

其三,开发商会被套吗?

短期内是肯定的。《通知》规定,新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组织,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位或社会组织。换句话说,商业、办公项目不再对居民个人或者是家庭销售,那么已经规划为商住房的项目将何去何从呢?

数据显示,通州库存的商改住项目数量在6000套左右,潜在供应大约在1-2万套,整体看,这些项目将受到影响。这也难怪会有开发商半夜紧急售房了。微信朋友圈有消息流出,5日晚间万科通州某公寓楼盘紧急推出50套房源,连夜召集买房人赶在6日前奔赴营销中心签约。

其四,哪些人将不会被套?

商住二手房拥有者。《通知》规定,已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目,再次出售时可按原规定执行。也就是说,商住二手房的销售对象可以是居民个人或者是家庭,那这样就不用担心没有人接盘了。但令人不解的是,“原规定”是什么规定?可以任意买卖?不分多少套?

其五,周边楼市会怎么样?

一个很有意思的细节是,在五一之前盛传通州商住将出台限购政策的那几天,频繁有通州周边区域的商住楼盘向我推荐房源。位于东南五环内的某个商住项目销售顾问表示,项目五一之后要提价,从每平米26000元/平提至30000元/平。

权威人士称,对于顺义、大兴地区的商住产品,会有一部分挤出的利好,但真正选择在通州买商住房的,看好的还是通州区域的前景规划,这部分人群买的就是通州副中心的预期,通州商住限购未必会对周边区域产生多大的投资导入作用。

一弹即出,有人仰天大笑,有人哭晕在厕所里了,你属于哪一类?